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不動産の相続登記とは?義務化したらどうなる?

2022.11.14 相続登記 不動産の相続登記とは?義務化したらどうなる?

この記事を監修したのは、

巻島 治雄

所属 司法書士法人みどり法務事務所 広島司法書士会 会員番号 第1095号 認定番号 第901200号 資格 司法書士

この記事では、不動産の相続登記に関する概要、義務化したらどう変わるのか、自分で相続登記を行うことはできるのかなどについてご説明します。

相続登記とは?

不動産の名義人であるご家族が亡くなられるとその名義はどうなるのでしょうか。法律上の権利は、名義人が亡くなると、法律に従って自動的に相続人に移ります。しかし登記簿上の名義は、変更があったと申し出がされない限り、変わりません。この申し出を相続登記と言います。法務局に必要書類を提出し、登録免許税という税金を支払うことで、相続登記の手続きができます。

相続登記は義務化へ

従来は相続登記をするかどうかは自由とされてきました。上記のように、相続登記をしなくても権利は相続人に自動的に移っており、相続登記の役割はその事実を第三者に周知することであり、権利者自身が周知する必要がないと思うなら、しなくてもいいよという制度だったのです。ただ自由であるが故に、また手続きにお金がかかることもあり、その不動産を処分する必要にせまられることがない限り、相続登記はされないことが多く、登記簿上はかなり昔の所有者のまま放置されている不動産が全国に大量に存在する事態になりました。この第三者には所有者が分からない不動産の存在が国土の有効利用や、震災時は復興事業の大きな妨げになりました。

また国としては、以前から固定資産税をきちんと徴収する為に権利関係を分かりやすくしたいという思いを持っていたこともあり、この度法律が改正され、不動産の相続登記は義務化されることになりました。

相続登記の期限

義務化が始まった以降は、不動産の相続があったことを知ってから、3年以内に正当な理由なく相続登記を行わない場合には10万円以下の過料が発生する可能性が出てきます。この正当な理由とは、例えば関係者が多くて必要な資料を集めるのに時間がかかるといったことが考えられます。

遺産分割協議が難航して、期限内に相続登記ができないケースもあるでしょう。このような場合、新設される「相続人申告登記」を行えば、期限内に相続登記ができなくてもペナルティを受けません。遺産分割協議の結論が出てから3年以内に相続登記をすればよいことになっています。

なお、義務化が始まる前に発生した相続についても相続登記は義務となりますので、現在相続登記をしていない物件を所有している場合は、速やかに手続きをすることをおすすめします。

また、相続登記だけではなく、所有者の氏名や住所が変わる場合も変更登記が必要です。変更登記を正当な理由なく怠った場合には、5万円以下の過料が発生します。変更登記の期限は、住所などの変更があった日から2年以内なので、結婚や転勤などで氏名や住所が変わる際には忘れないように注意しましょう。

相続登記をしないデメリット

相続登記は今後義務化されますが、義務化以前に権利者にとって相続登記をしないことによるデメリットはないのでしょうか。

相続が複雑化する

上記の通り相続登記の有無にかかわらず、権利者が亡くなると、相続は法律に従って自動的に発生します。その後、さらにその相続人が亡くなると、新たな相続人に権利が移ることになります。一度の相続に相続人が複数いるのは普通のことなので、相続人の誰かがが亡くなる度に相続人が増え続けるのは普通のことで、権利関係がどんどん複雑化してしまいます。自分が相続人であることを知らない相続人も出てくるかもしれません。

売却できない

このように相続関係が複雑になった後に、相続人の一人が相続した不動産を売却したいと思っても、相続登記されてない不動産は、すぐに第三者に売却することができません。また共有不動産の全部を売却するには共有者全員の同意が必要になりますが、相続登記がされていないと誰が相続人かを特定するだけで時間がかかりますし、その全員から同意を得ることは大変な作業になりかねません。売却のことを考えると不動産の権利関係はできるだけシンプルな方がいいのですが、相続が発生する度に相続登記をしておけば、その前提としてきちんと遺産分割協議もして、権利関係をシンプルに保っておくことができます。そうすればいざ売却したいと思ったときにすぐに実行に移すことができます。

登記に必要な書類を集めにくくなる

相続登記をせずに時間が経ち、相続人が亡くなってしまうと所有権は配偶者や子供、孫に移ります。世代が変わり親族間の交流がない状態だと、相続登記に必要な資料をスムーズに集めにくく、大幅に時間がかかってしまうことも考えられるでしょう。残された親族の負担も考えて、不動産を相続する人は早めに相続登記を行うことをおすすめします。

担保にできない

融資を受ける際に相続した不動産を担保に設定するには相続登記が必要です。今後融資を受ける予定がある場合、相続登記を行っておきましょう。

差し押さえられてしまう可能性がある

相続登記をせずに不動産を相続人間で共有していると、他の相続人が差し押さえを受けるリスクもあります。

例えば、相続した不動産を共有している他の相続人が借金を返せなくなると、その相続人の共有持分が差し押さえられて、第三者へ売却されてしまうことも考えられるのです。親族以外の第三者と不動産を共有するのは、さらに権利関係がややこしくなるでしょう。相続登記の際に遺産分割協議等で権利関係をシンプルにしておけば、こういったリスクも避けられます。

相続登記は自分でできる?

不動産の相続登記は「相続財産が少なく、相続人も一人しかいない」など相続内容が複雑ではない場合には自分で行うこともできます。しかし、不動産の相続登記は手続き内容が複雑で必要になる書類も多いので、確実かつスピーディーに手続きを進めたい場合には、司法書士などの専門家に任せることがおすすめです。

例えば、誰が相続人なのかを特定する為に膨大な量の戸籍謄本を集める必要があることが多いです。その他、不動産の固定資産評価証明書、登記簿謄本なども揃えなければいけません。もし、申請時に不十分な資料があれば、取り寄せて再申請する必要があります。この手間を考えると、相続人が多くて相続対象の不動産が多い場合には、報酬の支払いが必要になったとしても専門家に任せたほうが良いでしょう。

また、遺産分割協議をする際には、遺産分割協議書の作成も必要です。専門家に依頼すれば相続登記だけではなく、遺産分割協議書の作成もしてもらえます。遺産分割協議書には相続人全員の署名押印が必要です。もし、誤った内容で書類を作成すると、修正・再度の署名捺印が手間になるので、遺産分割協議書についても専門家に任せたほうが安心といえるのではないでしょうか。

まとめ

相続登記は、現在の法律では義務ではありませんが2024年4月1日から義務化します。登記をしなければ過料を支払わされる可能性が出てきます。また、法改正前の相続も相続登記をする必要があるので、まだ相続登記していない不動産がある方は早めに対応しましょう。

相続内容が複雑ではない場合、相続人自らが相続登記を行うこともできます。しかし相続人が多かったり、相続する不動産が多かったりする場合には、司法書士などの専門家に任せた方が安心です。専門家に任せれば、正確かつスピーディーな手続きが期待できます。

「相続する不動産を売却して相続税を支払う必要がある」などお急ぎの場合には、ぜひ司法書士法人みどり法務事務所にご相談ください。当事務所では、皆様になるべくストレス無く相続を済ませていただくために、定額の相続登記代行サービス「スマそう-相続登記-」をはじめとする相続に関する各種サポートを行っています。

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巻島 治雄

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