不動産相続の流れは？必要な書類や費用について紹介

不動産を相続する場合

被相続人が不動産を所有している状態で亡くなった場合、原則としては相続人が不動産を相続します。不動産を相続する人は、いざという時に自分の所有権を証明できるように不動産相続登記をしておきましょう。

相続で不動産を引き継ぐ場合、大きく分けて4つの相続方法があります。

①現物分割

1つ目は現物分割です。被相続人が不動産を複数持つ場合、不動産をそれぞれの法定相続人に引き継ぐケースです。

例えば、不動産が3つあり、相続人が子供3人のケース。この場合、不動産を一つずつ引き継ぎ、それぞれの相続人が相続登記を行います。

②代償分割

2つ目は代償分割です。一つしか残されていない不動産を取得した相続人が、相続財産を引き継ぐことができなかった他の相続人に対して代償財産を支払う方法です。

例えば、相続人が子供2人で、不動産評価額が3,000万円の不動産しか残されていなかったケースで考えます。この場合、子供1人が不動産を現物で引き継ぐ代わりに、他の子供に対して1,500万円を現金で支払う形です。このケースは不動産を引き継ぐ子供の名前で不動産相続登記を行います。ただし、代償分割は不動産を相続した人が、他の相続人に対して交付できる代償財産を保有している場合にしか使えない方法です。

③換価分割

3つ目は、相続財産の不動産を売却して売却代金を分ける方法です。

例えば、配偶者と子供2人が法定相続人で、3,000万円の評価額の不動産が相続財産として残されていたとします。代償分割ができない場合には不動産を売却して現金化して分けます。法定相続割合で分ける場合は配偶者1,500万円、子供がそれぞれ750万円ずつです。この場合、すぐに売却するとしても一旦は相続人名義での相続登記をしなければなりません。

④法定相続人同士での共有

4つ目は法定相続人同士での共有です。遺産分割協議などにより不動産を共有にすると決めた場合、各相続人が共有する割合を持分割合として不動産相続登記をします。

今までは相続登記は任意だったので、上記③のように不動産売却にあたって事実上相続登記が必須となる場合を除いて、上記①②④の場合などは相続登記をしないまま放置している方が数多くいらっしゃいました。しかし、そのような状況下で所有者不明土地の増加が各地で問題となり、ようやく国が法改正に乗り出したのです。

不動産相続登記は義務化

2021年4月21日の国会で不動産相続登記を義務化する法が成立し、2024年（令和6年）4月1日より不動産相続登記は義務化します。現在、不動産相続登記は義務ではないので登記申請しなかったことによる罰則はありません。しかし、義務化になったら、原則として相続人が不動産を取得した日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。万が一、理由なく申請を怠ると10万円以下の過料が課せられることになるので注意しましょう。

不動産を売却する場合にも登記は必要

被相続人が保有していた不動産を、すぐに売却したいと考えるケースもあるでしょう。例えば、相続税の支払いのために不要な不動産を整理したり、遠方で管理が大変な不動産を処分したりすることが考えられます。このような場合にも、一旦は相続人名義で不動産相続の登記が必要で、相続人が登記した後に不動産を売却した人に名義変更を行います。不動産はすぐに売却できない可能性もあるので、売却すると決まっているのであれば、早めの手続きがおすすめです。

例えば、相続税の納付期限は被相続人が亡くなったと知った日の翌日から10カ月以内ですが、不動産の売却ができずに相続税の支払いに遅れるという事態は避けましょう。