不動産の共有持分は売却できる？売却方法やトラブルを避けるためにはどうすればいい？

不動産を相続して複数人で共同所有することになった場合、活用に制約があるうえに固定資産税の支払い義務が課せられるため、売却をしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、不動産の共有持分の売却は共有者間でトラブルに発展する可能性があるため、慎重に行わなければなりません。

本記事では、不動産の共有持分の売却方法やトラブルを避ける方法を説明します。

不動産の共有持分は売却できる？

不動産を複数人で所有することを「共有」といい、それぞれの人が持つ所有権の割合を「共有持分」といいます。共有する不動産は「共同名義不動産」や「共有不動産」と呼ばれますが、どちらも同じ意味です。

共有持分は自分の持分を意味しますが、複数人で共有しているので売却できるのか心配に思う方も多いでしょう。結論からいうと、不動産の共有持分は売却することができます。ただし、不動産仲介会社での売却はできないと考えてください。

第三者への売却は法律で禁じられているわけではありませんが、売りに出しても買い手が見つからないことがほとんどです。なぜなら、所有権の一部を購入しても、自由に不動産を活用できないうえに、他の所有者とトラブルになるリスクもあるからです。

では、どのような方法で売却するのでしょうか。

不動産の共有持分を売却する方法

不動産の共有持分を売却する方法は4つあります。

• 共有者に売却する
• 共有者全員で売却する
• 信頼できる買取業者に買い取ってもらう
• 持分割合によって土地を分筆する

➀共有者に売却する

一番確実な方法は、共有者に不動産の共有持分を売却する方法です。自分以外の共有者が、相続不動産を単独名義で所有したいと考えていれば、売却することはお互いにとってメリットがあるといえます。

例えば、兄弟2人で不動産を共有しているケースで考えてみましょう。「現時点では空き家にしているが、将来的に兄がリフォームまたは建て替えを検討している」「土地を共有しているものの、実際には兄が駐車場として使っている」などの状態であれば、兄はお金を払ってでも不動産を買い取るメリットがありますし、弟は売却によって現金を受け取れます。

もちろん無償で不動産を譲ることもできますが、その場合には「贈与」とみなされる可能性があるので注意が必要です。

たとえ共有者・兄弟間であったとしても、相場よりも圧倒的に低い価格で売却、または無償譲渡した場合には、譲り受けた側に贈与税が課せられる可能性があるので注意しましょう。

不動産の価値を考えたうえで、売却と譲渡のどちらが適しているのか考えてみてください。

②共有者全員で売却する

共有者が全員同意すれば、不動産全体を売却することも可能です。所有権の一部だけではなく全体を売るのであれば第三者へ売却しやすいので、仲介売却を利用して相場価格で売り出すことができるでしょう。

売却時には、売買契約書に共有者全員分の署名捺印が必要になるため、共有者全員での立ち会い、または代理人に代行手続きを依頼します。なお、代理人に依頼する場合には委任状の作成が必要です。

不動産を売却したら、売却金額を共有者同士で分けるのが一般的ですが、人数で割るのか、それとも持分に応じて分けるのかは話し合いによって決めることになります。

➂信頼できる買取業者に買い取ってもらう

共有者間での売却や不動産全体の売却が難しい場合には、買取業者に買取依頼をする方法もあります。ただし、注意点があります。

まず不動産の共有持分の買取価格は、通常の物件買取相場よりも低くなってしまう点です。また、信頼できる買取業者を見極めなければ、後々トラブルになる発展する恐れもあります。悪質な営業をする買取業者の場合、不動産の共有持分の買取後に他の共有者にも共有持分の買取を勧めたり、共有持分の売却を持ちかけたりする可能性も考えられます。

そのため買取業者に不動産の共有持分を売却するのであれば、専門家に相談のもと、信頼できる業者に依頼しましょう。

④持分割合によって土地を分筆する

土地を複数人で共有している場合には、土地を分筆することができます。分筆は、1つの土地を複数に分ける登記手続きです。土地を分筆した後にお互いの持分を交換すれば、それぞれ単独名義になるので、土地の売却や活用が個人の自由にできますが、注意点があります。

土地の形状や条件によっては、分筆によって面積が狭くなったり、形状がいびつになったりして、売却や活用が難しくなる点です。さらに、土地を分割するときには、すべての土地を同条件で分けることは難しく、どうしても条件の良い土地、悪い土地ができてしまいます。

それぞれどの土地を所有するのか、所有者間でトラブルになる可能性もあるので注意してください。

また、分筆する際には土地家屋調査士に手続きを依頼し、測量・境界標設置・確定図の作成・登記申請などを行います。作業範囲によって費用は左右するため、相場は20〜100万円以上とさまざまです。

不動産の共有持分を売却するときにトラブルを避ける方法

不動産を複数人で共有しているとトラブルになることはよくありますが、売却となるとさらにトラブルになりやすいので、慎重に進める必要があります。

では、共有者間でのトラブルを避けるためには、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。

共有者間でしっかりと話し合いをする

法律的には、不動産の共有持分の売却は自由に行って良いとされています。しかし、だからといって他の共有者に相談もしないまま売却すると、トラブルになる可能性が高いです。

そのため、不動産の共有持分の売却をしたいと考えているのであれば、まずは共有者に相談することをお勧めします。共有者に相談すれば、前項で説明したように、共有者間での売却や不動産全体の売却をする流れになる可能性もあるでしょう。

売却を検討しているのであれば、まずは共有者に相談し、話し合いの場を設けてください。

専門家に相談する

不動産の共有持分の売却は個人で進めることもできます。共有者間でしっかりと話し合いをしたうえで売却を進めれば、円滑に話が進むかもしれませんが、折り合いがつかず、話し合いが難航することもあるでしょう。

とくに土地を分筆する際には、分筆後に土地の条件に差があることに気が付き、トラブルへと発展することも少なくありません。

不動産の共有持分の売却はお金が関与することなので、売却後のトラブルを避けるためにも司法書士や弁護士、税理士などなどの専門家に相談することをお勧めします。

まとめ

不動産の共有持分の売却は可能ですが、その場合には仲介ではなく、買取や共有者間での売却になることがほとんどです。他にも不動産全体を売却する方法や分筆など、不動産の共有持分を手放す方法はいくつかあります。

しかし、売却はお金が関与することなので、トラブルに発展することも少なくありません。相続によって不動産を共有している場合は、共有者が親族であることがほとんどです。今後の付き合いもあるので、できればトラブルは避けたほうが良いでしょう。

共有者全員が納得し、気持ちの良い売却をするためには、第三者である法律のプロに介入してもらい、アドバイスを受けることをお勧めします。

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