相続登記で必要な書類は？住民票の取得方法や不要なケースまで徹底解説

不動産を相続したら相続登記により不動産の名義を変更することになりますが、その手続きを進めるには、戸籍や住民票など多くの書類が必要になります。

以下、ケース別による相続登記に必要な書類やその取得の流れについて説明していきます。

ケース別にみる相続登記に必要な書類

本項では、ケースの違いによってどのような書類が必要か示し、個々の書類の内容については２項で説明します。

法定相続分に基づいて相続する場合

遺産分割協議書に基づいて相続する場合

遺言書に基づいて相続する場合

※遺言書が公正証書遺言の場合、検認済証明書は不要です。

相続登記に必要な書類の内容

1項で挙げた書類の内容について、個別に説明していきます。

被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本

被相続人(亡くなった方)の生まれた当時から死亡するまでのすべての戸籍謄本です。

戸籍には、婚姻や出産などの親族関係が記載されているため、被相続人のすべての戸籍を集めることにより、相続人が誰かを調査することができます。

戸籍を集める際は、新しい戸籍(死亡時の戸籍)から順に古い戸籍へと遡って取得していくことになります。

法定相続人全員の戸籍

法定相続人全員分の、被相続人が亡くなった後に取得した戸籍です。

不動産を相続するかしないかに関わらず法定相続人の戸籍は必須となり、これにより、相続が開始した時点で法定相続人が存命していたかを確認することができます。

被相続人の住民票の除票または戸籍の附票の除票

被相続人の本籍地の記載がある住民票の除票または戸籍の附票です。

除票とは、転出や死亡により除かれた住民票のことで、戸籍の附票とは、本籍地の役所が保管している戸籍が作られてからの住所が記載されている書類です。

相続登記の際、登記官は、被相続人が不動産の名義人本人であるかを氏名・住所により確認しますが、戸籍には住所が記載されていません。

そこで、住民票の除票または戸籍の附票の除票に記載されている住所も確認することにより、同姓同名の他人と間違えることを防止します。

不動産を相続する方の住民票または戸籍の附票

不動産の相続する人の住民票または戸籍の附票により、新たに不動産の名義人になる人の住所を確認します。

必要なのは不動産を相続する人の分だけで良いので、遺産分割協議または遺言の内容により不動産を相続しない人の分の書類は不要です。

相続不動産の固定資産評価証明書

固定資産税評価証明書とは、土地や建物などの固定資産税の評価額などが記載された書類です。

相続登記を含む不動産登記では、登記の際に登録免許税が発生します。

この金額は固定資産税の評価額を基準とするため、固定資産税評価証明書により正確な登録免許税を算出することができます。

遺産分割協議書

遺産分割協議書は、相続人全員で相続財産をどのように分割したかの話し合いの結果を記載した書面です。

遺産分割協議で法定相続分とは異なる割合で不動産を相続する場合は、この書類が必要となります。

遺産分割協議書に決まった形式はありませんが、被相続人の情報や相続人の署名捺印など、最低限必要な事項があり、それがないと相続登記の添付書類としては使えません。どのように遺産分割協議書を作ればいいか分からない場合は、司法書士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

法定相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書を添付する場合は、合わせて、法定相続人全員の遺産分割協議書に捺印した実印の印鑑証明書が必要です。

相続登記に必要な住民票を取得する方法

窓口で取得する方法

被相続人の住民票の除票は、最後の住所地を管轄する役所の窓口で請求します。

不動産を相続する人の住民票は、その住所地を管轄する役所の窓口で請求します。

郵送で取得する方法

また、役所は郵送でも住民票などの書類請求に対応しています。

郵送で住民票を取得する場合は以下の書類を管轄の役所に送付します。

なお、役所によって対応が異なる場合があるため、事前に請求先の役所のHPで詳細な対応を確認すると良いでしょう。

• 請求書(役所のHPにテンプレートが公開されている場合があります)
• 本人確認書類(運転免許証などのコピー)
• 返信用封筒(請求者の住所氏名を記載のうえ切手を貼付)
• 手数料(お釣りが出ないよう通数分の定額小為替)

被相続人の住民票の除票を請求する場合は、請求者と被相続人の相続人であることを証明するために、⑤戸籍謄本にコピーも必要となります。

相続登記で被相続人の住民票が不要なケース

相続登記では、住所の確認のために被相続人の住民票が必要と説明しましたが、不要なケースもあります。

被相続人の本籍と登記上の住所が同じ場合

被相続人の本籍と登記簿上の住所が同じ場合は、被相続人の住民票は不要です。

被相続人の住民票が必要なのは、登記簿上の住所との同一性により本人であるかの確認をするためです。戸籍に住所は記載されていませんが本籍地は記載されているため、本籍と登記簿上の住所が同じであれば、戸籍だけで本人確認ができるということです。

なお、本籍と登記簿上の住所が同じと言えるには、番地まで一致する必要があります。　

・この場合は、番地の記載が一致していないため、本籍と登記簿上の住所が同じとは言えません。

登記簿上　東京都千代田区九段北1番地1

本籍地　　東京都千代田区九段北

・次の場合は、「の」の違いがありますが、同じ番地として本籍と登記簿上の住所が同じと言えます。

登記簿上　東京都千代田区九段北1番地1

本籍地　　東京都千代田区九段北1番地の1

権利証（登記済証）がある場合

登記済証がある場合も、本人の同一性が確認できるため、被相続人の住民票は不要となります。

登記済証とは、所有権に関する不動産登記が完了した後に、名義人に発行される権利書と呼ばれる書類です。

まとめ

相続登記では、戸籍、住民票など多くの書類が必要となりますが、相続関係の違いによって必要な書類が異なり、事前知識がないと書類を収集するのは困難なこともあります。

自身で手続きを進めていたが、必要な書類の集め方、作成方法など不明点が生じたら、一度司法書士にご相談ください。

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