相続登記が2024年（令和6年）4月1日から義務化！手続きを専門家に依頼すべき理由は？

義務化になる背景

相続登記が義務化となる背景には、所有者不明のまま放置されている不動産が増えていることがあります。

平成29年の国土交通省の調査によると全国の所有者不明率は20.3％、約410万haもあるのです。九州の面積が368万haなのでそれ以上の所有者不明の土地があります。

参考： 国土交通省

所有者がわからない不動産は、勝手に取り壊しなどができません。例えば、駅に近い好立地の場所にマンションを建てようとしても、所有者不明な不動産があればその土地を有効活用できないのです。

それだけではなく、固定資産税の税収にもかかわるので、国としては所有者不明の不動産を減らしたいとの思いがあります。そのため、誰に相続して、誰が所有しているかがわかる相続登記を義務化することになったのです。

相続登記をしなかったことによる罰則

遺産分割協議が難航して相続内容が決まらず、3年以内の申請期限までに登記申請することが難しい場合には、相続が開始した旨と、自らが相続人である旨を法務局に申請することで、上記の登記申請義務を履行したことにしてもらえるのが、新たに創設された相続人申告登記の制度となります。しかし、これはあくまでも応急的な登記であるため、その後遺産分割協議が決着すれば、その成立から3年以内に相続登記を改めてする必要があります。

「相続人申告登記」の創設

相続人が不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられましたので、正当な理由なくこれを怠れば、10万円以下の過料が科せられます。また、法改正以前に発生した相続も対象になりますので、相続したまま登記していない不動産を保有している場合は速やかに手続きしましょう。

相続人が増加すると不動産の管理が難しくなる

相続登記をしないと、相続人同士で共有管理することになります。そのため、共有管理している人が亡くなれば、その子供や孫へ権利は移るので、権利を持つ相続人がどんどん増える一方です。相続人が増えると、意思決定がしづらくなりますし、不動産の管理もしにくくなります。

もし、相続人の一人が建物を修繕したいと思っても、修繕の程度によっては他の相続人が反対すれば話が進められない可能性があります。このように、相続人が増えると意思決定がしにくくなるので共有管理は避けるべきであり、相続発生時に誰が相続するのかをはっきりさせたほうが良いでしょう。

相続した不動産を売却できない

相続登記をしていない不動産は売却できません。固定資産の負担が重くなり、売却を考えたときに、他の共有者の賛同を得られなければ売却ができなくなってしまいます。

相続した担保提供できない

相続登記していない不動産は担保提供もできません。融資を借りるために担保提供したくても担保にできないので、融資を受ける可能性がある場合は速やかに相続登記したほうが良いでしょう。

納税漏れのリスクがある

相続登記をしていなくても固定資産税の支払いの義務は生じます。共有管理する場合は、相続人全員が納税負担をする必要がありますが、納税する代表相続人の情報共有漏れなどで納税が遅れれば延滞税がかかってしまいます。

差し押さえのリスクがある

共有管理する相続人の一人に借金があり、返済できなくなってしまった場合、共有管理する不動産が差し押さえられる可能性もあります。借金をしていた人の持分相当分が差し押さえられて売却をされてしまえば、その不動産を購入した人が新たに共有者として加わることになり、権利関係が更に複雑化します。

空き家になりやすい

共有管理する不動産に特定の相続人が住むということは考えにくいため、共有管理する不動産は空き家になりやすいです。空き家は、犯罪に利用されるトラブルになる可能性があります。誰も住む予定がなく、将来的に売却を考えるのであれば、管理費や固定資産税がかかるので早めに売却してしまったほうが良いでしょう。

相続登記の手続き方法

相続登記は、相続登記に必要になる書類を集めて法務局に申請します。相続登記に必要になる書類は法定相続・遺産分割協議・遺言書による相続により異なるので確認が必要です。相続人の戸籍謄本を出生までたどるのは手間がかかりますし、相続人が多い場合はそれぞれの相続人から書類を集めなくてはいけません。

相続登記で必要な書類について知りたい方は、「相続登記の必要書類や手続き内容は？自分で手続きできる？」で詳しくご説明していますのでご確認ください。

相続登記の費用

相続登記の費用としては、登録免許税の実費と司法書士へ支払う報酬があります。自分で相続登記をすれば司法書士へ支払う費用(約7万円～15万円)を節約することも可能です。ただし、自分で手続きを行うと手続き内容を調べたり、書類を集めたりと手間がかかります。仕事などで忙しい方は、正確かつスピーディーに手続きをしてくれる司法書士に依頼したほうが良いといえます。

相続登記で必要な費用について知りたい方は、「相続登記にかかる費用は？専門家に手続きを依頼するといくらかかる？」で詳しくご説明していますのでご確認ください。

煩雑な手続きを任せられる

相続人が複数いる相続の場合、必要になる書類も膨大になります。間違いなく集める必要がありますし、書類内容に不足があった場合には書類を取得しなおさなければならず、手間がかかります。

また、被相続人の戸籍謄本を出生まで遡り、法定相続人を確定させる必要がありますが、見落としがあれば遺産分割協議をやり直す必要が出てきます。そのため、相続内容が複雑で相続人が多い相続は、専門家に任せたほうが良いです。

スピード感のある手続きに期待できる

被相続人の不動産は、相続登記を行った後にしか売却することはできません。相続税の支払いは、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。売却したお金で相続税の支払いを考えている場合は、一日でも早く相続登記を終わらせて売却の手続きが必要になります。自分で手続きしようとすると、書類漏れなどのミスでスケジュール通りに進まない恐れもあるので、専門家に任せたほうが安心です。

複雑な相続にも対応してくれる

今までは相続登記が義務化されていなかったので、相続が繰り返された結果、共有の相続人が複数人発生しているケースもあるでしょう。親戚関係が疎遠になり、相続人同士面識がないこともあるかもしれません。そんなケースでも専門家に任せれば、相続登記の手続きをしてもらえます。

相続登記の義務化に伴い、法改正以前の不動産も対象になります。相続登記をしないまま放置している不動産に心当たりがある場合は、ぜひ専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

第三者目線のアドバイスがもらえる

遺言書がない相続では、遺産分割協議を行い、相続人全員で相続内容について話し合います。遺産分割協議をする場合、各相続人が自分の意見を主張して相続内容が決まりにくくなる傾向にあります。特に、相続財産が不動産しか残されていない場合、誰かが引き継ぐのか、換金して分割するのかなどで意見が割れる可能性もあるでしょう。法定相続割合があるもの、平等に分けるのは難しいのが実情です。

専門家が親族間の話し合いに介入することはできませんが、過去の経験からアドバイスをすることはできます。親族間だけの話し合いで解決しなさそうな場合、客観的なアドバイスをもらうためにも専門家に依頼したほうが、相続登記までスムーズに進めることができるでしょう。