相続時の【家・土地・マンションの名義変更】をかんたん解説！

　家・土地・マンションなどの不動産・株式・車などの財産については「誰の名義なのか」ということがとても重要です。このような財産は、高価であることが一般的であり、様々な場面で名義人であることの証明が求められるため、売買や相続などにより所有者が変わった場合には、各財産に応じた名義変更手続きを済ませておくことが大切です。

　しかし、令和に入った今日においても、個人資産の中でも最も重要な資産といえる不動産を亡くなった親から相続したにも関わらず、「費用がかかるからやりたくない」「手続きが面倒だから後回しにしておこう」という理由で名義変更を済ませていない方がいまだに数多くいらっしゃいます。しかし、それが原因となり「相続争い問題」「所有者不明土地問題」などの思わぬトラブルに発展してしまうケースも多々あります。

　そこで、法改正により令和6(2024)年4月1日以降は、不動産を相続した場合の名義変更(相続登記)が義務化となりました。そのため、いざ自分に不動産の相続が起きたときにスムーズに行動できるよう、不動産の名義変更とは何のことなのか、どのような手続きをするのか、いくら費用がかかるか、などを本記事で把握していきましょう。

不動産の名義変更とは？

　不動産(家・マンション・土地など)の名義変更とは、不動産の所有者が変わった場合に、法務局で不動産の名義を新たな所有者に変更する手続きのことです。これを専門用語で「所有権移転登記」といいます。

　不動産は相続・売買・生前贈与・離婚による財産分与などによりその所有者が変わります。しかし、法務局に登録されている不動産の所有者名義は、それらの処分行為に伴い自動的に変更されるわけではなく、当事者が法務局に所有権移転登記の申請をする必要があります。

　そして、所有権移転登記の中でも、不動産の所有者が死亡して不動産に相続が生じた場合に、不動産の名義を故人から新たな所有者となった相続人に変更する手続きのことを「相続登記」といいます。当事務所にて設立以来10年でご依頼頂いてきた登記業務の中でも、この「相続登記」の登記業務がもっとも多いといえます。

不動産の名義変更は自分でできる？

　不動産の名義変更(所有権移転登記)は法務局で行う手続きですが、手続きを特別な資格なくしてできるのでしょうか？

結論から言えば、不動産の名義変更(所有権移転登記)は自分で行うことが可能で、特別な資格はいりません。※手続きを代理するには司法書士、弁護士の資格が必要

ただ、自分で手続きが可能と言っても、司法書士に依頼するのが一般的です。

　不動産の名義変更は、相続・売買・生前贈与・離婚による財産分与など、不動産を取得した原因ごとに申請書の様式や必要書類が異なります。登記は不動産の権利関係を公示するという重要な制度なので、申請内容に一部でも不備があった場合は申請が通らず、自身で訂正しなければなりません。

　法務局で登記の相談をすることは可能ですが、相談時間は限られ、個々の事案に応じた具体的な内容までは助言を受けられないため、基本的には自身で情報を収集する必要があります。

　また、必要書類の取得や登記の申請は基本的に役所が担当するため、平日に動くことが多くなり、時間を取るのが困難な場合もあります。そのため、スムーズに不動産の名義変更をしたい場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。

スマホで簡単！面倒な相続登記は安心定額「スマそう-相続登記」にお任せください！

相続時の不動産の名義変更にかかる費用

　不動産の名義変更をする場合、いくつかの費用が発生します。以下、今後重要となってくる相続時の不動産の名義変更(相続登記)に絞って、項目ごとに分けて費用をご説明します。

書類を取得するのに必要な費用

　相続時の不動産の名義変更(相続登記)では各種証明書の提出が必要で、その中に、戸籍謄本・住民票の写し・印鑑証明書など公的機関から取得するものは取得費用がかかります。特に相続登記の場合は、戸籍謄本や住民票など取得に費用がかかるものが多いです。

　以下は相続登記を申請する際に必要な書類とその取得費用です。また、これらの書類を郵送で取得する場合は、合わせて郵送費や小為替手数料がかかります。

　相続登記の必要書類としては他に遺産分割協議書や遺言書も必要となります。遺産分割協議書や遺言書の作成を司法書士・弁護士・行政書士などの専門家に依頼する場合には内容によって数万円～20万円程度の報酬が発生します。

　なお、相続登記の必要書類については「法務局の【相続登記の必要書類一覧】をかんたん解説！」でも分かりやすくご説明しておりますのでぜひご参照ください。

名義変更時に必要な税金

　所有権移転登記を申請すると、申請者に「登録免許税」という税金が課税されます。書面で申請する場合は、税額分の印紙を購入して申請書に貼り付けて法務局に収めることになります。

登録免許税の額は「不動産の固定資産評価額×税率」で求められ、税率は不動産を取得した原因によって異なります。

　相続登記の場合の税率は0.4%なので、仮に、1000万円の土地について相続登記をする場合は次のようになります。

例　　固定資産評価額1000万円　×　0.4%  ＝　登録免許税4万円

司法書士に依頼した場合の報酬

　不動産の名義変更手続きを司法書士に依頼した場合が、司法書士への報酬が発生します。報酬金額は司法書士事務所により異なりますが、相続登記の場合は、1件当たり7万円～15万円が相場です。

　スマホで簡単！面倒な相続登記は安心定額「スマそう-相続登記」にお任せください！

不動産を名義変更はどこですればいい？

　不動産の名義変更は、不動産を管轄する法務局で行いますが、手続きの手段は窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3つがあります。

法務局で手続きをする

①窓口申請

　名義変更する不動産を管轄する法務局に直接出向き、窓口で申請する方法です。

法務局に直接出向く必要はありますが、申請書に不備があってもその場で指摘してもらえ、申請書に押印したものと同じ印鑑があれば修正することが可能です。

②郵送申請

　郵送により申請書・必要書類を法務局に送付して申請する方法です。

　管轄の法務局が遠方であっても、郵送による申請が可能です。郵送する際の封筒には「登記申請書在中」と明記する必要があります。また、重要な書類を多く封入することになるため、書留郵便や赤色のレターパックプラスなどを利用すべきでしょう。

ただし、登記申請書に不備がある場合、訂正に時間がかかるため、すぐに登記したい場合には不向きな方法です。

③オンライン申請

　インターネット上で申請する方法です。

　登記はオンラインでも申請が可能です。オンラインであれば自分に都合のいいタイミングで窓口に出向くことなく申請が可能であるため、環境が整っているのであればオンライン申請がおすすめです。

登記・供託オンライン申請システムを利用した手続き

https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/

マイナンバーカードを利用した手続き

https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/fudosan_online03.html

　なお、オンライン申請については「相続登記はオンライン申請がおすすめ！手順・メリット・注意点を徹底解説！」でも分かりやすくご説明しておりますのでぜひご参照ください。

司法書士に依頼する

　司法書士に依頼した場合は、必要書類の収集から登記の申請まですべて代行してもらえます。

名義変更の手続きをスムーズに進めたい、期限までに確実に済ませたいような場合は司法書士に依頼すると良いでしょう。

　スマホで簡単！面倒な相続登記は安心定額「スマそう-相続登記」にお任せください！

不動産の名義変更でよくある質問

Q：不動産の名義変更に期限はある？

　令和6(2024)年3月末日までは不動産の名義変更の義務・期限はありませんでした。

もっとも、不動産の売買・生前贈与・離婚による財産分与については、二当事者による法律行為であることから、不動産の名義変更をすることが売買・生前贈与・離婚の成立の条件となっていることが多いので、名義変更が済んでいないということはほとんどありません。しかし、相続については不動産の名義変更(相続登記)をすることが相続発生の条件というわけではないため、「費用がかかるからやりたくない」「手続きが面倒だから後回しにしておこう」という理由で名義変更を済ませていない方が数多くいらっしゃいました。

　しかし、法改正により令和6(2024)年4月1日以降は、相続があったことを知ってから3年以内の不動産の名義変更(相続登記)が義務化となりました。

この期限は2024年4月1日以降に相続が発生した場合はもちろん、この日より前に発生した相続も対象となります　(2024年4月1日より前に相続が発生している場合は、同日から3年以内の登記が必要)。

なお、相続登記の義務化については「法務局の【相続登記の義務化】が分かる！2024年4月以降の罰則や対策をかんたん解説！」でも分かりやすくご説明しておりますのでぜひご参照ください。

Q：不動産の名義変更をしないとどうなる？

　権利関係が複雑になる、不動産の処分が困難になるなどのデメリットがあります。

特に、相続時の不動産の名義変更(相続登記)をしないまま不動産の所有者が何度も代わってしまうと、だれが本当の所有者か分からなくなり、不動産の名義変更(相続登記)をしようと思っても過去の経緯が不明で手続きが困難になります。また、相続登記をしておかないと、登記上は不動産の所有者ではないため、自己の名義で不動産を売却することが難しくなります。さらに、不動産の名義変更(相続登記)をしないままでいると、借金の多い相続人がいた場合に債権者に差押えをされてしまうリスクもあります。

　また、前述の相続登記の3年の期限ですが、正当な理由なく期限を過ぎると最大10万円以下の過料の対象となります。

Q：不動産の名義変更の一部の手続きのみを自分ですることもできる？

　必要書類の収集や申請書の作成など、一部の手続きだけを司法書士に依頼することは可能です。

手続きの一部だけの依頼であれば、司法書士への報酬を節約できます。どの部分の手続きを依頼できるかは、司法書士事務所によって異なるため、正式な依頼をする前に確認すると良いでしょう。

まとめ

　以上が不動産の名義変更の簡単な説明です。

　上記のように相続登記については、2024年4月1日以降義務化となりましたが、これまで説明した通り、慣れていない方にとっては手続きを進めるのは大変です。相続時の不動産の名義変更(相続登記)でお悩みの点があれば。一度司法書士にご相談されることをおすすめします。

　司法書士法人みどり法務事務所では相続でお悩みの皆様に、安心でリーズナブルな相続を済ませて頂くために、定額の不動産の名義変更サービス「スマそう-相続登記」をはじめとする遺産相続に関する各種サービス(ゆうちょ・みずほ・三井住友・三菱UFJ、りそななどの各金融機関の相続にともなう預貯金の解約払戻し、その他相続に関する裁判所提出書類作成サポートなど)をおこなっています。また、電話や来所での相続相談は無料で承っております。相続に関してお悩みの方はまずはお気軽にお電話ください。

関連記事

ページタイトル

ページタイトル

ページタイトル