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土地活用をすれば相続で節税できるって本当?具体的な方法や注意点を紹介!

2022.09.02 不動産相続・土地活用 土地活用をすれば相続で節税できるって本当?具体的な方法や注意点を紹介

この記事を監修したのは、

天満 亮

所属 税理士法人ブライト相続 資格 税理士、行政書士

会計事務所勤務(約8年)、相続専門の税理士法人勤務(約7年)、相続専門の税理士法人設立(2019年~)

「相続財産が多くて相続税負担が大きそう」「家族になるべくたくさんの財産を残したい」
しかし、相続財産が基礎控除額を超えると、相続税がかかります。それを避けるためには、生前に土地活用をするのがおすすめです。不動産を相続する場合、現金で相続するより相続税の負担を減らせます。

この記事では、相続税対策として土地活用をするメリット、具体的な土地活用方法、注意点についてご紹介します。

相続税はどれくらいかかる?

まず、相続財産にかかる相続税についてご説明します。

所有する財産に相続税がどれくらいかかるかを試算しよう

相続税は、相続する財産全体が基礎控除額を上回る場合に発生する税金です。被相続人が亡くなった時に保有していた財産、みなし財産や死亡から遡って3年間に行った贈与を加えて、負債や葬儀費用を差し引いた額が課税対象の相続財産になります。

基礎控除の計算額は下記の通りです。
【3,000万円+(600万円×法定相続人の数)】

例えば、法定相続人が配偶者1人と子供3人の4人の場合、基礎控除額は5,400万円です。課税対象となる相続財産が5,400万円以上の場合、相続税が発生します。なお、相続税は現預金だけではなく不動産などの財産にもかかります。

相続税は生前の対策で節税できる可能性がある

相続税は、生前贈与など生前に対策することにより節税できる可能性があります。

例えば、暦年贈与を利用すると、受贈人1人当たり年間110万円まで非課税で贈与が可能です。数年に渡り贈与を繰り返すことで相続財産を減らし、相続税を節税できます。なお、生前贈与は法定相続人以外にもできるので、孫に暦年贈与をするのも効果的です。

相続税の節税には土地活用がおすすめしたい理由

相続税対策には土地活用がおすすめです。ここでは、なぜ土地活用が相続で有効的なのかをお伝えします。

建物評価額は現金より低く評価される

相続では、現金より不動産で保有しておいた方が評価額を落とすことができます。相続税の建物の計算は固定資産税評価額で計算しますが、固定資産税評価額は材質や経過年数によっては購入金額の半分以下になることもあります。結果、財産を残す人が亡くなる前に現金から建物にしておいた方が、相続税の節税となります。

賃貸住宅であれば土地評価額も『貸家建付地』として安くなる

アパートやマンションなどの賃貸住宅の場合、相続税評価額を減額できます。賃貸住宅とは、建物と土地が被相続人の所有で賃貸人が第三者の状態です。貸家建付地の評価方法は下記の通りです。

【自用地評価×{1-(借地権割合×借家権割合×賃貸割合)}】

借地権割合は、路線価ごとに30%〜90%の範囲で決まっています。借家権割合は全国一律で30%です。賃貸割合は、実際に賃貸物件が埋まっている割合です。なお、計算は貸している部屋数ではなく、床面積で行います。

また、次で紹介する小規模宅地等の特例も条件を満たせば利用可能です。

『小規模宅地等の特例』により土地評価額が減額される

小規模宅地等の特例も相続税対策として有効です。小規模宅地等の特例を利用すると、50%~最大で80%不動産評価を下げることができます。生前に特例に当てはまるような建物を立てておくと、相続発生時に相続税の減額を期待できるでしょう。

借入金があると相続財産額を減らせる

土地活用をするために銀行などから融資を受ける場合、相続財産額から負債分を減らすことが可能です。

例えば、現金を1,000万円保有している人が相続税評価額4,000万円の物件を8,000万円借りて建てるとします。何もしなければプラス1,000万円だった課税対象額が、1,000万円+4,000万円-8,000万円=-3,000万円の課税対象額となるので、1,000万円-(-3,000万円)=4,000万円分の相続税対策効果が得られます。

相続税対策に向いている土地活用方法

ここでは、相続税対策に向いている土地活用方法についてご紹介します。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、1つの建物を自宅と賃貸物件に分ける住宅です。自宅でありながら家賃収入を得られるのはメリットと言えるでしょう。賃貸併用物件は、条件を満たすことで小規模住宅等の特例を活用できます。さらに、住宅ローンで借入できれば金利は安く済みますし、住宅ローン控除が利用できる可能性もあり、お得です。

ただし、賃貸併用物件は売却しにくいというデメリットがあるので注意しましょう。賃貸併用住宅を相続財産として残す場合、相続人に選ぶ人に住んでもらいながら賃貸経営をしてもらえるように生前に話しておく必要があります。

高齢者施設経営

老人ホームやサービス付き高齢者住宅も、小規模住宅等の特例の対象となります。加えて、国からの補助金として建築費用の10%がもらえます。ただし、建てる土地が入居率に影響するので、駅近など好立地ではないと赤字経営になってしまうかもしれません。採算が取れるか、管理しやすいかなど相続後の相続人の負担も考慮すべきです。

土地を貸す

他人に土地を貸す、他人に家を建てる土地(貸宅地)を貸す場合も評価を落とすことができます。具体的に説明すると、Aさんが所有する土地の上にBさんが自宅建物を建てるケースです。このようなケースでは借地権が設定され、借地権が設定される分だけ土地の評価が下がります。貸宅地の計算方法は下記の通りです。

【貸宅地の評価額=自用地としての土地の評価額×(1-借地権割合)】

土地活用をするデメリット

相続対策として土地活用をするデメリットについてもご説明します。

収益が必ずシミュレーション通りになるわけではない

土地活用のためにマンションを建てると、数億円の出費となります。利益計画はプラスでも、長い期間予想外の空室ができて埋まらなければ利益がマイナスになってしまうこともあるでしょう。収益は必ずシミュレーション通りになるわけではないことは、理解しておく必要があります。

相続人に負担がかかる可能性がある

賃貸マンションを相続する場合、忙しい会社員の相続人にとっては経営・管理が厳しい可能性があります。住居者がいれば簡単に経営を辞めることもできませんし、入居者のケアが怠れば入居者が減ってしまうかもしれません。節税のことだけではなく、相続人の負担も考えて土地活用の方法を選ぶべきと言えるでしょう。

節税を考えて土地活用する際の注意点

土地活用をすることで相続税対策ができますが、注意も必要です。どんな注意点があるかについてご説明します。

納税資金は現金で確保

相続税は、相続財産が多いと不動産しか相続財産がなくても発生します。そのため、不動産だけを相続する相続人は、自己資金から相続税を捻出しなくてはいけません。結果、相続財産を相続したのにも関わらず、資金繰り苦しくなってしまうケースもあるでしょう。そのため、相続財産を残す人は、不動産だけではなく納税資金も相続できるように準備しておくと親切です。

節税より円満相続に重点を置く

土地活用することにより相続税対策はできますが、何より大切なのは相続財産を残す人が亡くなった後も家族が円満でいることではないでしょうか。相続税の節税を考えるあまり、相続人にとって負担となる相続財産の残し方は良いとは言えません。

管理が必要な不動産の相続は、相続人にとって負担になります。また、価値が高い不動産を特定の相続人に相続すれば、不平等感が生まれます。相続人にとって負担・不平等にならないように考えて相続財産を残すようにするべきです。

2次相続を視野に考える

相続は、2次相続まで含めた相続全体を意識すべきです。配偶者に財産を相続する場合、1億6千万円または法定相続分の多い方までは相続税がかかりません。しかし、2次相続ではこのような優遇はありません。

また、相続人が複数人いる場合には、相続人で相続財産を分けなければいけません。相続税を意識して、現金を土地活用にすべて使ってしまえば、相続人に負担がかかります。たとえば、3人の子供で相続財産を分ける場合、アパートしか財産が残っていなければアパートを売却して換金して分けるか、誰かが相続して代償します。このように、相続人に負担がかからないように2次相続での分けやすさも考慮しましょう。

遺言書を残す

土地活用をする場合、誰にその不動産を託すかなど相続をする人が決めておいたほうが親族間の争いを防ぐことができるでしょう。遺言書が残されている場合には、遺言書の内容に沿って相続が決まります。生前に相続人になる人と話し合い、遺言書にその旨を残しておくとトラブルを避けられるでしょう。

遺言書が残されていないと、相続人同士で遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するか決めます。管理が手間な不動産は、誰も引き継ぎたくないとなるケースもあるでしょう。さらに、土地活用する場合は相続後も誰かが経営することになりますので、生前の話し合いと遺言書は必須です。

定期的に効果を見直す

賃貸マンションを相続税対策として経営することになった場合、数年間経営すると家賃収入が貯まり、財産が増えるでしょう。相続対策は一度したら終わりではなく、数年に一度は効果を見直すべきといえます。

まとめ

相続財産は、現金で保有しているより不動産にしておいた方が評価額を下げることができます。相続財産が多く、相続税を支払う必要がある場合、被相続人となる人が存命のうちに土地活用をするのがおすすめです。特に、小規模宅地等の特例は最大で評価を80%下げることができるので、相続税対策として効果的といえます。また、賃貸併用住宅など人に貸すことにより相続税対策が可能です。

ただし、不動産の相続財産は、相続人にとって負担になる場合もあります。賃貸であれば、仕事で忙しい人は管理が大変になりますし、納税資金が用意されていないと自己資金から納税資金を負担になるでしょう。相続税の圧縮も大切ですが、残された人がいかに負担なく相続できるかが一番大切といえます。

相続の話はしにくいかもしれませんが、相続人にとって負担が少ない相続ができるよう十分話し合いましょう。

この記事を監修したのは、

天満 亮

所属 税理士法人ブライト相続 資格 税理士、行政書士

会計事務所勤務(約8年)、相続専門の税理士法人勤務(約7年)、相続専門の税理士法人設立(2019年~)

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